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集美区垵山小学项目房屋征收补偿安置方案

时间:2019-06-20 11:27 阅读人数:

  因公共利益的需要,集美区垵山小学项目需征收厦门市集美区后溪镇第二农场范围内土地上房屋及其附属物。为维护征收当事人的合法权益、保证该项目征收工作的顺利进行,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见》(国土资发〔2008〕202号)、《厦门市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(厦府办〔2015〕255号)、《厦门市集体土地上房屋征收与补偿管理办法》(厦府办〔2016〕220号)等有关规定,制定以下方案。

  一、房屋征收部门:厦门市集美区土地房屋征收办公室

  地址:集美区岑东路168号  联系电话:0592-6293920     

  二、房屋征收组织协调单位:厦门市集美区后溪镇人民政府

  地址:集美区孙坂路888号   联系电话:0592-6261167    

  三、房屋征收实施单位:厦门市集晟房屋征迁服务有限公司

  地址:后溪镇后垵村龙头西100号  联系电话:0592-6151050   

  四、基本情况

  (一)征收范围:以《厦门市集美区人民政府关于确定集美区垵山小学项目征收范围的公告》为准,具体详见角点坐标(以实际放样为准)。

  (二)该项目涉及占地面积15820.472平方米,征收住宅约14户,建筑面积4538.01平方米。

  五、补偿方式及安置地点

  (一)补偿方式:住宅房屋实行产权调换或货币补偿;经论证,非住宅房屋实行货币补偿;

  (二)安置地点:厦门(新)站2#地块(期房);

  (三)过渡方式:自行过渡;

  (四)评估时点:房屋征收公告发布之日。

  (五)征收实施计划及时间安排:

  1.签约期限:以征收公告确定的时间为准。

  2.最后搬迁期限:以征收公告确定的时间为准。

  在征收范围内,被征收人持有国有土地房屋权属证明的,或根据《厦门市国有土地上房屋征收项目范围内未登记建筑调查认定和处理办法的通知》(厦府[2014]168号)经认定可以参照合法批建面积予以征收补偿安置的,可选择以下《国有土地上房屋征收补偿安置方案》或参照以下《集体土地上房屋征收补偿安置方案》进行征收补偿安置,一旦签约后不再变更征收补偿安置方案;被征收人持有集体土地房屋权属证明的,仅能参照《集体土地上房屋征收补偿安置方案》进行征收补偿安置。

  国有土地上房屋征收补偿安置方案

  一、征收补偿办法

  征收国有土地上房屋,以一本产权证为一户给予补偿和奖励,共有产权房屋存在一本以上产权证的,按一本产权证予以补偿和奖励。

  (一)住宅房屋货币补偿办法

  被征收住宅房屋实行货币补偿的,可根据《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》的指导公式计算补偿金额,或者根据被征收房屋分户评估结果确定补偿金额。凡是声明要求分户评估或协商不成的或需作征收补偿决定的,一律实行分户评估。

  (二)非住宅房屋货币补偿办法

  非住宅房屋一律按分户评估结果实行货币补偿。

  (三)住宅房屋实行产权调换办法

  1.根据《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》计算被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

  2.选择小高层或高层安置房实行产权调换的,从第7层(不含第7层)起计算楼层调节价,每增加一层递增30元/平方米。

  3.实行产权调换的,办理土地房产权证所需的税费按有关规定办理。

  (四)装修补偿办法

  1.被征收房屋:住宅房屋可按产权建筑面积给予280元/平方米的装修包干补偿,非住宅房屋可按产权建筑面积给予250元/平方米的装修包干补偿。不采用包干方式补偿的,被征收人可选择评估补偿,但不论评估结果高低,一律按评估结果补偿。违法建筑的装修不予补偿。

  2.用于产权调换的安置房未进行初装修的,可给予被征收人300元/平方米的装修补偿。

  (五)未登记建筑调查认定和处理办法

  按《厦门市人民政府批转市国土房产局关于厦门市国有土地上房屋征收项目范围内未登记建筑调查认定和处理办法的通知》(厦府〔2014〕168号)执行。

  (六)被征收房屋的建筑面积由受委托的测绘单位进行测绘并经(镇)街道办、被征收人及征收具体实施单位进行确认,被征收人不予确认的,以(镇)街道办及征收具体实施单位依据测绘结果进行公示、确认。

  二、补助、奖励措施

  (一)搬迁奖励

  被征收人在征收公告规定的最后搬迁期限内完成搬迁交房的,按被征收房屋的产权建筑面积结合区位房屋补偿价的百分之十给予一次性搬迁奖励,最高不超过十万元。

  (二)选择货币补偿的奖励

  具有合法产权的住宅房屋选择货币补偿方式且在签约期限前签约并交付拆除的,可根据实际情况再结合被征收房屋的产权建筑面积按被征收房屋类似房地产市场评估价分别给予不高于10%按期签约奖励和10%按期搬迁奖励。

  (三)搬迁补助费

  1.住宅房屋选择货币补偿或现房产权调换的,按7元/平方米结合被征收房屋产权建筑面积给予二次搬迁补助费;选择期房产权调换的,给予三次搬迁补助费。

  2.征收非住宅房屋,根据下列房屋产权性质给予搬迁费:

  (1)房屋产权性质为办公、工厂、仓库等,按被征收房屋产权面积,每平方米7元给予一次搬迁费;

  (2)房屋产权性质为商业及可认定为营业性用房的住改非房屋,按被征收房屋产权面积或可认定为营业性用房的面积,每平方米20元给予一次搬迁费。

  征收非住宅房屋涉及设备搬迁根据评估结果确定搬迁费用的,不再给予上述搬迁费。

  (四)过渡安置补助费

  1.法定过渡期限内的过渡费

  (1)选择房屋产权调换,被征收人需自行过渡,在产权调换房屋交付前,征收组织协调单位应支付过渡安置补助费。

  (2)过渡期限:在征收范围内安置,安置房为多层建筑的,过渡期限不得超过二年;安置房为高层建筑的,过渡期限不得超过三年。在征收范围外安置,安置房为多层建筑的,过渡期限不得超过一年;安置房为高层建筑的,过渡期限不得超过二年。

  (3)自行过渡逾期安置补助费

  超过法定过渡期限的,自行过渡逾期安置补助费统一按自行过渡安置补助费的2倍计算。

  (4)住宅临时安置费计算标准:由具备相应资质的房地产价格评估机构按征收公告发布时点的同区域相同房屋用途的市场租金进行评估。区人民政府根据市场租金评估报告确定征收项目临时安置费标准。

  3.过渡费的起算时点和停发时点

  (1)起算时点:从被征收人签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给房屋征收单位之月起,计发过渡费。

  (2)停发时点:安置房已竣工验收,且具备交房条件的,房屋征收单位应予公告(或书面通知被征收户)交房时间和地点等信息,并从房屋征收单位公告(或书面通知)交房时间的下月起,停发过渡费。

  4.装修期过渡费

  住宅房屋选择货币补偿或现房产权调换的,按被征收房屋产权建筑面积或调换的安置房面积,给予6个月临时过渡费(包含三个月装修期过渡费);

  选择期房产权调换的,按调换的安置房面积,给予三个月装修期过渡费。

  (五)水表、电表、电话、电视、空调等移机补助费

  水表、电表、电话、电视、空调等移机补助费,按厦价房〔2003〕119号文规定标准执行(水表补助费500元/户,电表补助费500元/户,有线电视补助费380元/户,电话移机补助费100元/部,空调移机费150元/台)。

  (六)非住宅房屋停产停业损失的补偿

  1.征收非住宅房屋符合下列条件的,应当给予被征收人停产停业损失补偿:

  (1)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;

  (2)被征收房屋为非住宅用房;

  (3)有合法、有效的相关生产经营行政许可证照,且行政许可证照上载明的住所(营业场所)为被征收房屋;

  (4)已办理税务登记并具有纳税凭证。

  2.征收非住宅房屋造成经营者停产停业损失的补偿:

  (1)根据生产经营者近三年的年平均净利润确定;生产经营期限不足三年的,以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定;税务部门无法出具证明的,根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

  (2)征收非住宅房屋造成经营者停产停业的职工工资补偿标准,根据房屋征收公告发布当年的上年度厦门市在岗职工平均工资,结合经营者在社会保障经办机构缴纳社保记录的职工平均人数确定。职工平均人数按下列办法计算:

  房屋征收公告发布时,上年度满一年的,按上年度计算。

  营业执照注册登记之月至房屋征收公告发布当月,期间未满完整自然年度的,按房屋征收公告发布当月往前推算12个月计算,不足12个月的,按实际月份计算。

  停产停业期限,统一按半年计算。

  三、评估机构的选定

  (一)被征收人在征收公告发布之日起5日内,可通过自行协商或以多数人意见选定房地产价格评估机构(需在市国土房产局公布的2018年度国有土地上房屋征收评估机构推荐目录中选取),并将选定结果书面告知征收组织协调单位。告知书需有超过被征收户百分之五十的被征收人签名及被选定的评估机构盖章确认,并附上被征收人签名并加印手印的身份证及产权证(或公有房屋租赁合同)复印件。

  (二)上述期限内协商不成的,由征收组织协调单位按规定采取摇号或抽签等随机方式选定5家评估机构对该征收项目的标准住宅房屋市场评估价、安置房市场评估价进行评估,在去掉评估价的最高价、最低价后,取剩余三个评估价的平均值为最终值。同时随机抽取两家评估公司分别作为被征收住宅房屋和非住宅房屋分户评估机构。

  (三)对评估成果有异议的复核评估及鉴定办法

  1.被征收人或者房屋征收部门对被征收房屋评估结果有异议的,在接到评估报告之日起10日内向原评估机构提出书面复核申请。

  2.原评估机构自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核并出具复核意见。

  3.征收当事人对被征收房屋评估结果复核意见有异议的,可以在收到复核意见之日起10日内向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请。

  (四)评估时点

  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。评估报告估价结果将于征收范围内公示,评估报告所载的估价结果将作为本项目的补偿依据,该评估结果不受评估报告有效期限影响。

  四、征收工作实施计划

  (一)在征收公告发布7日后,通知所有被征收户统一抽取商谈流水号,同时现场确定评估机构。

  (二)组织评估机构对标准房市场评估价、安置房的市场价格、非住宅企业的房地产价格及机器设备和存货搬迁费用等进行评估。

  (三)按流水号的顺序安排商谈,对当日未能达成协议的被征收户将取消本轮流水号优先权。开展三轮商谈工作,与达成协议的被征收户签定补偿安置协议书,同时整理内业,将签定的征收补偿安置协议送区征收管理部门审核。待通过审核后,发放征收补偿款,组织被征收人搬迁,将房屋交付拆除。

  (四)按签定协议的先后顺序挑选安置房。

  五、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请集美区人民政府,按照征收补偿安置方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  六、本方案未尽事宜,按现行国有土地上房屋征收法律、法规、政策执行。

  集体土地上房屋征收补偿安置方案

  一、产权、应安置人口认定原则

  (一)人均合法批建住宅建筑面积不足50平方米的,对人均不足50平方米的部分,已建成无合法批建手续房屋的,按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的,按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后,按人均50平方米予以补偿安置。

  (二)转让或赠与集体土地住宅的,其转让或赠与的建筑面积应计入转让方或赠与方的人均合法批建面积;受让方或受赠与方,若是集体经济组织成员的,受让或受赠与房屋的建筑面积应和受让方或受赠与方原拥有的合法产权住宅房屋的建筑面积合并计算。

  (三)产权清晰的共有住宅(含祖屋),产权面积应按各自份额合并计算。

  (四)持有合法批建手续,但在征收公告发布之前未建成的,未建成部分,按我区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后,给予合法产权补偿安置。

  (五)人均合法产权面积,以被征收人在本行政村范围内,具有常住户口且实际居住的家庭成员为依据,属“一户多宅”的,已批合法面积合并计算,属“多户一宅”的,其人口合并计算。

  (六)应安置人口、应安置面积认定办法依据《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于制定征地拆迁具体实施细则的指导意见的通知》(厦府办〔2005〕213号)等相关规定执行。

  二、房屋主体补偿

  (一)货币补偿:被征收房屋补偿单价为本征收项目的安置房市场评估均价,人均合法产权面积不足50平方米的,按人均50平方米予以补偿。同一征收项目存在多个安置房地点的,安置房市场评估价取平均值。

  (二)产权调换:房屋产权调换按“拆一补一,不补差价”计算;超面积安置的,超面积部分按安置房市场评估价缴交购房款;人均合法产权面积不足50平方米的,按人均50平方米给予安置。

  (三)征收无合法批建手续的房屋,不予补偿。但对2007年11月之前所建的房屋,凡被征收人在最后搬迁期限内自行搬迁交房的,可根据以下情况适当给予补助、奖励,以下补助标准为上限:

  1.人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的,在给予人均50平方米补偿安置的基础上,其无合法批建手续的部分,按人均50平方米,已建部分框架结构按每平方米400元、砖混结构每平方米350元、石木结构每平方米300元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米240元给予奖励。

  2.人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于100平方米的,其无合法批建手续的部分,按人均100平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积,已建部分框架结构按每平方米400元、砖混结构每平方米350元、石木结构每平方米300元(含装修)给予补助,未建部分按每平方米240元给予奖励。

  3.人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于100平方米的(含100平方米的),其无合法批建手续的房屋不予补助,没有违建也不予奖励。

  4.2007年11月之后建造的无合法批建手续的住宅和非住宅建筑,一律强行拆除,不给予任何补助,并按相关规定进行处罚。

  三、搬迁补助费

  对于选择货币补偿或现房产权调换的,根据被征收房屋的产权面积按7元/平方米给予2次搬迁补助费;选择期房产权调换的,根据被征收房屋的安置面积按7元/平方米给予3次搬迁补助费。

  四、自行过渡安置补助费

  (一)征收住宅房屋,选择房屋产权调换的被征收人自行过渡的,征收组织协调单位应支付过渡安置补助费。

  1.过渡期限:在征收范围内安置,安置房为高层建筑的,临时安置期限不得超过三年。在征收范围外安置,安置房为多层建筑的,临时安置期限不得超过一年;安置房为高层建筑的,临时安置期限不得超过二年。

  2.计算标准:法定过渡期限内的按应安置面积20元/平方米·月给予补助;超过法定过渡期限的,按2倍(即40元/平方米·月)给予补助。

  3.起算时点和停发时点:

  (1)起算时点:从被征收人签署被征收房屋移交单,并将被征收房屋及附属物完整移交给房屋征收组织协调单位之月起,计发过渡安置补助费。

  (2)停发时点:安置房已竣工验收,且具备交房条件的,房屋征收单位应予公告(或书面通知被征收人)交房时间和地点等信息,在安置房交房时,房屋征收组织协调单位应按20元/平方米·月的标准一次性补助被征收人三个月的安置房装修期过渡费,并从公告(或书面通知)交房时间的下月起,停发过渡费。

  (二)被征收人选择货币补偿或现房产权调换的,可按三个月装修期计算临时安置费(过渡补助费)用。

  五、其他补偿(补助)费用

  移水电表、电话、有线电视转移、空调移机,依据厦房价房〔2003〕119号文件标准(水表补助费500元/户,电表补助费500元/户,有线电视补助费380元/户,电话移机补助费100元/部,空调移机费150元/台)。

  六、征收非住宅房屋补偿安置实施办法

  (一)有合法批建手续的非住宅房屋补偿

  符合下列条件之一的,按该房屋重置价结合成新率给予补偿。

  1.已取得土地房产权证的;

  2.已取得市土地管理部门核发的《厦门市乡村企事业用地许可证》;

  3.已取得市土地管理部门(含集美区)核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。

  以上未注明建筑面积的,按容积率不高于1的实际建筑面积计算;容积率超过1的部分,能提供房屋租赁或企业纳税证明的,框架结构的拟按120元(含装修)/平方米给予补助、砖混结构的拟按90元(含装修)/平方米给予补助、其他结构的拟按70元(含装修)/平方米给予补助。

  (二)无合法批建手续的非住宅房屋补偿

  征收集体土地上无合法批建手续的非住宅房屋的拆迁,不予补偿。但在2007年11月之前有以下手续,并已建造的,在规定搬迁期限内自行搬迁交房的,可按下列标准给予搬迁补助(含设施、设备、生产资料等的搬迁):

  1.经区人民政府(包括建设、土地、规划、计统、农业部门)审核同意的,或经区村镇企业土地房屋清理与确权领导小组审核同意的,或持有规划管理部门及土地管理部门签署意见并盖章的《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》的框架结构房屋按不高于每平方米420元、砖混结构房屋按不高于每平方米360元、其它结构房屋按不高于每平方米200元给予搬迁补助(含装修补助);

  2.其他非住宅房屋,凡能提供房屋租赁或企业纳税证明的,框架结构房屋按不高于每平方米120元、砖混结构房屋按不高于每平方米90元、其它结构房屋按不高于每平方米70元给予搬迁补助(以上含装修补助)。

  以上非住宅房屋按容积率不高于1的实际建筑面积计算;容积率超过1的部分,一律不予补助。不符合本条1、2项的,一律不予补助。

  七、附属物补偿办法

  被征收房屋主体以外的其它附属物,按照厦府〔1999〕综062号文规定的标准给予补偿。

  八、奖励措施

  (一)按期搬迁奖励

  1.在房屋征收公告规定的搬迁期限内完成搬迁交房的,按经认定的产权建筑面积结合区位房屋补偿价(1500元/平方米)的10%给予一次性搬迁奖励。奖励金额最高不超过十万元。

  2.征收集体土地上具有合法产权的住宅房屋选择货币补偿方式的,且在房屋征收公告规定的搬迁期限内完成搬迁交房的,可根据实际情况再按安置房市场评估价计算给予不高于10%按期签约奖励和10%按期搬迁奖励。

  3.在房屋征收公告规定的搬迁期限内完成搬迁交房的,人均大于50平方米小于100平方米的无合法批建手续房屋建筑面积,再给予最高不超过400元/平方米的提前搬迁奖励;人均大于100平方米以上的无合法批建手续房屋建筑面积,框架结构按每平方米最高不超过800元/平方米的提前搬迁奖励、砖混结构每平方米最高不超过750元/平方米的提前搬迁奖励、石木结构每平方米再给予最高不超过700元/平方米的提前搬迁奖励。

  4.在房屋征收公告规定的搬迁期限内完成搬迁交房的,可根据实际情况结合被征收户应安置面积给予最高不超过1500元/平方米的奖励。

  (二)合法权证奖励

  凡已办理《厦门市农村房屋所有权证》或《福建省厦门市乡村房产契证》的集体土地房屋,可给予5000元/户的奖励。

  九、对产权纠纷及不服从征收的处理

  (一)被征收房屋具有下列情形之一的,房屋征收部门应当按照有关规定和程序提出具体的补偿安置方案,经区人民政府同意后实施征收:

  1.产权不清晰;

  2.所有人已故且无法确定继承人;

  3.所有人下落不明且无合法代理人;

  4.建造年代久远、按规定应当办理房屋权属证明而未办理权属证明;

  5.存在纠纷正在进行法律诉讼的。

  具有上述情形的被征收房屋拆除前,房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全,并将相关补偿款项按规定予以公证提存。

  (二)因未按照依法批准的征收补偿安置方案进行补偿安置引发争议的,由区人民政府组织协调;协调不成的,由当事人向市人民政府申请裁决。市人民政府作出裁决后,被征收人在法定期限内不申请行政机关复议或不提起行政诉讼,又不在规定期限内搬迁的,由作出裁决的人民政府依法向有管辖权的人民法院强制执行。

  十、本方案未尽事宜,按现行集体土地上房屋征收法律、法规、政策执行。

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